许家印：做好企业，就是最大的民生

恒大，不仅仅是大。

2016年，恒大以3733亿销售额夺得地产“规模王”；

2017年，恒大以405亿核心净利成为地产“利润王”。表：亿翰智库2017年主要房企核心指标对比

2018年，恒大销售目标是5500亿，但按照过往经验，恒大年底成绩都会超一些！

就在2017年恒大业绩发布会上，恒大集团董事长许家印表示：“今年恒大业绩其实‘8000亿’都能完成，但这对恒大来说，没有必要。恒大定调‘规模适度增长’，更强调‘增长质量’。”

适度增长的“内涵”

这里的“适度增长”，在老潘看来，格外有含义。

不妨做个对比，因为没有对比，就没有伤害！

10年大周期看，恒大从2007年到2017年完成了从33亿到5010亿的蜕变，10年复合增长率63%，这种大周期的增长，是一种罕见的、稀缺的、持久的力量。

而过去3年（2013年到2017年）恒大复合增长率49.5%；

而下一个三年，行业基本触顶之后，恒大计划从2017年5010亿做到2020年8000亿，测算下来，恒大未来3年增长率只需保持17%即可实现8000亿目标。

从63%，到49.5%，再到17%，恒大主动调整节奏和速率，主动慢下来，这正是“适度”二字的具象化解释。

这种规模适度的战略选择，这种主动慢下来，既体现了恒大对行业、对市场未来的认知，也体现了销冠之后许家印心态“从快到稳”的改变。

5000亿时刻的内心

一句规模适度，说来轻松，但可能需要坚定的眼光和心态。

一方面，恒大规模“适度”会遭遇同行的“刺激”，甚至是未来不排除出现恒大5000亿之后“规模保守论”的舆论导向。

为何这样说？

核心在于如今巨头依旧在上演高速增长的疯狂。尤其到2020年的这3年，将是房企第一梯队，第二梯队最后布局，最后扩张的战略窗口期。

近日，同策研究院就预测未来2年内地产行业将出现3家左右万亿房企，而2020年千亿房企或将达到40家左右。

现实中，就在2018年初，坊间就传闻碧桂园2018年间突破8000亿，同时后来者类似手握1.8万亿土地货值融创对行业TOP3的虎视眈眈，以及未来央企巨头之间大鱼吃大鱼迅速成为超级巨头的“整合压力”……种种传闻和房企野心，都在暗示，这个近14万亿的地产巨无霸行业，未来将诞生万亿级房企巨头。来源：同策研究院对未来2、3年中国楼市的预测

大，并不等于全部。大，也并不一定安全！

作为一家企业，尤其是一家突破3000亿、5000亿量级的巨头房企而言，此刻的战略选择重点，到底是什么？尤其在去杠杆化，在去投资化，在限制性政策下，巨头的战略重心、经营重心又是什么？

“安全大于速度，利润大于规模”——这可能是5000亿时刻恒大的心声和战略偏好！

担忧是共性的——比如刚跃过3千亿规模之后的融创孙宏斌也表示，他最关心的不是融创的发展问题，而是安全问题；同样，碧桂园也提出2018年是管理品质年，强调企业内控，而万科同样成立了风险管理部一级管理部门。

但对担忧采取战略性行动的，恒大是坚决的一个。

就在2016年夺冠后，恒大许家印宣布恒大进入规模 效益并重的发展模式。追求效益，被提上战略高度。也因此，恒大相对之前的高歌猛进，闪电增长，2017年、2018年的恒大，透露出不少从容，淡定，温和、均好的“新气质”。

此刻恒大的从容与均好就在于——在2016年成为规模王之后，一方面降低规模增长的幅度，另一方面强化利润的增长，负债的下降以及强化管理，产品精品化提升等，形成了一种规模 效益、有质量的均好发展的态势和格局。

一个中高速增长、稳健、均好、从容的恒大新形象，开始诞生！

转型后首年的漂亮成绩单

事实上，2017年年初许家印提出恒大要从“规模型”向“规模 效益”并重发展，从过去三高一低向三低一高（低负债、低成本、低杠杆、高周转）模式转变，1年的战略转型与调整，带给恒大的变化和功效是显著的：

1年的转型，既修复了恒大早期侧重“规模优先”的正常“并发症”和潜在问题；又实现企业自身强身健体、均好平衡、助力回A的一个新体格。

果然，恒大2017年转型后的成绩单，格外耀眼。

无论与同行横向比，还是与自己过去纵向比，恒大都交出了这近乎完美的”成绩单”。恒大总资产17618亿，同比增30.4%，行业第一；

毛利1123亿，同比大增88.9%，核心净利405亿，都是行业第一；

与利润大涨鲜明对比的是，恒大过于被质疑的负债率在2017年大降6成，降至71.1%。

同时，现金余额2877亿，土地储备3.1亿平米，双双行业第一。

2017年漂亮成绩单之后，恒大要到哪里去？

对此，许家印在业绩发布会描绘了一个算是“近在眼前”的新蓝图，即面向未来，恒大计划2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

恒大成长启示录

复盘恒大蜕变之路，我们看见恒大这些年：

成长速度从“快”到“适度”的主动调整；

经营目标从“规模到效益”的重心位移；

经营模式从“三高一低”到“三低一高”的转变；

产业格局从过去聚焦地产到未来以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业新格局的扩展。

恒大的这种蜕变，正好验证了2句话。

没有最好的战略，只有最合适的战略。

没有成功的企业，只有时代的企业。

恒大从过去的“规模进取之路”到如今的“稳健的规模效益并举之路”的调整与选择，正是时代与行业进化下匹配的战略，也是恒大自身战略既有“阶段性坚定”、又有伴随大时代、大行业“与时俱进”的体现。

今天回过头看，反而一切清晰了。恒大无论是过去的“杠杆激进论”的舆论质疑，还是未来行业高位时刻的“规模保守论”，都可能是一种舆论的误解。

今天来看，在一个行业高速发展的风口和超级行情中，恒大过去选择的“高负债，高杠杆、高周转”的“三高一低”，或许有些激进，但却是“最识时务为俊杰”的风口战略，也最终成就了恒大今日5010亿的超级规模，而反观那些诟病恒大高负债的同行，却至今还在100亿，200亿徘徊多年。

这就好比高速公路，慢速80码者没必要质疑130码者，最终谁能安全且率先到达终点，才是成功的选手。

所以，高负债命题需要辩证看待，而不是一味否定和质疑。而且，恒大过去负债率高，更多都用在土地储备的住房开发核心发展后劲上来了。比如2017年恒大土地储备3.12亿平方，位居行业第一，而且土地成本仅1711元/平方米，截至2017年末，恒大原值5336亿的项目土地，已增至世邦魏利仕估值的10386亿，仅仅增值部分就高达5050亿。庞大的低成本且优质土储，为恒大销售和利润的强劲增长提供了有力支撑。

所以，房企“进取式”发展，即要有战略的十足定力，也要有“与时俱进”的权变。

因为今天乃至未来房地产，没有一种模式包打天下，没有一种战略永远保鲜！