上海的城市更新，应从新天地写起，外滩源、思南公馆，一幢幢伟大过、光辉过的历史建筑被时代改造，摇身变为盛放城市潮流生活的所在。

2018年，曾经代表年轻标签的“90后”悉数成年，以超高层规模撑起上海国际化大都市底色的“90后”地标性建筑，也渐次步入城市更新周期——1991年竣工的原锦沧文华大酒店、1997年竣工的原太平洋百货淮海店，一个个曾经的约会地标、潮流地标掩没在围挡之中。

在日新月异的城市破茧重生、蝶变之后，仍是一幅了不起的城市景象。

1990年代，城市之变

1996年，当罗瑞康（现任瑞安集团主席）在太平桥地块上思考旧城改造的方案，位于南京路上的锦沧文华是当时上海最奢华的酒店之一，新鸿基地产进入上海后首个商业项目——位于淮海路上的中环广场，还是一幢低矮的旧楼。

在境外旅游时，罗康瑞喜欢看当地的老建筑，发现许多游客和他一样对老建筑抱有浓厚兴趣，下定决心，要为上海保留一块富有历史特色的街区。于是，在市中心52公顷的土地上，石库门的形制和老弄堂的肌理被保护与改造，令罗康瑞扬名立万的新天地，为中国城市旧城改造开创了一个崭新模式。

1990年代，上海正经历开埠以来的重大变革——浦东开发，短短10年之间，陆家嘴从农田遍布的一片滩涂出落成“上海现代化建设的缩影”，东方明珠、金茂大厦，前赴后继，刷新城市天际线。

就在罗瑞康在历史街区中加固楼梯、改造水电、加装地底光纤和空调系统的同时，1997年，同样在太平桥地块，太平洋百货淮海店在淮海路上一座8层建筑中开业，翌年，太平洋数码广场一期亮相徐家汇商圈，两个“太平洋”同时迎来人头攒动的客流，前者身兼约会地标与时尚地标双重身份，后者一度成为电脑组装的代名词。

那是90年代上海的一个缩影，时尚、数码与国际品牌开始侵入普罗大众的生活，代表城市形象的一座座高楼拔地而起，城市在十里洋场的历史底色之上植入现代形制，高、大、上，大抵是当时的人们对现代化国际都会的理解与想象。

历史车轮碾过的“90后”

2015年，太平洋数码广场二期拆除重建，太平洋数码进入上海后的第一家店——太平洋数码广场一期也在同年9月进行内部调整与改造，其中，三层近3000平方米的商业空间整体转租给教育培训类产业。

一年之后，2016年底，“谢幕折扣”贴在太平洋百货淮海店昔日熙来攘往的大理石门厅，“1997-2017，20年，满满的都是回忆”的招贴下，店员们一边打包货品一边招呼顾客，12月31日，曾影响了一代人的时尚地标退出历史舞台。

90后建筑多是上一轮城市大刀阔斧开发的产物，而今，随着建设用地不足、环境治理压力、生活方式转变等问题日趋严重，这些占据繁华地段曾代表现代化程度的“高楼大厦”成为城市更新的主力军。1991年开业的锦沧文华大酒店、1999年开业的中环广场，纷纷身陷改造的围挡之中，前者被改造为写字楼，后者为了顺应商业市场的不断变化，在不到20年的时间里也经历两轮大规模的改造。

作为商业策划顾问，第一太平戴维斯曾参与中环广场以及西亚宾馆的改造项目，对两者提供了针对性的改造策略建议。第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋表示，中环广场第一轮改造主要在于整体定位及租户品牌调整，即向更符合当时市场的时尚潮流的方向改进；而在2013年西亚宾馆改造项目中，则采用了原址重建这一彻底的方式，从理念、形态、功能等全方位颠覆过去。

西亚宾馆主楼建于1995年，随着美罗城等时尚地标的崛起，这个方盒子造型的三星级宾馆与徐家汇的日渐繁华格格不入。2015年，上海市人民政府发布《上海市城市更新实施办法》，规定如物业权利人能提供公共设施或公共空间，其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整。

世博会法国馆的设计者雅克