广州将违建的房屋出租的，租赁合同无效后如何赔偿？

    赵某系某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为 148 平方米。赵某在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。与赵某签订了《房屋租赁合同》，将涉案建筑面积为

490 平方米的二层房屋出租给黄某，租金每月

35万元。合同签订后。黄某共向赵某支付租金及保证金140万元。1年后，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书，赵某将房屋腾空后交还赵某，双方因房租及保证金的返还发生纠纷诉至法z院。

裁判观点：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。

赵某将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给黄某，对于合同无效的后果负有主要责任，黄某在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法z院一般应予支持。黄某要求赵某返还租金及押金的反诉请求，于法有据。

鉴于黄某将涉案房屋交还赵某，故其理应向赵某支付占用房屋期间的房屋使用费，房屋租赁合同解除，具体数额，法z院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定；对于黄某要求赵某赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法z院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。

最终，法z院作出判决确认赵某和黄某签订的《租赁合同》无效；赵某返还黄某房屋租金、租赁保证金 140 万元；黄某向赵某支付房屋使用费 400 万元；赵某赔偿黄某房屋装修损失 180 万元。

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广州承租人哪些情况下可以解除租赁合同？

    律师解答：依据《最z高人民法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，解除房屋租赁合同，承租人请求解除合同的，人民法z院应予以支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”

另外，我国《合同法》还规定了几种承租人可以解除租赁合同的情形：

1.因不可抗力致使不能实现合同目的的；

2.出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；

3.因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；

4.不定期租赁，承租人有权随时解除合同；

5.租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；

6.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；

7.租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；

8.不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；

9.一房数租，有效合同不能实际履行的。

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