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《房 屋 登 记 办 法》

第二十二条　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

　　（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

　　（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

　　（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

　　（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

　　（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

　　（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

　　（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

　　第二十三条　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

　　（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；

　　（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；

　　（三）预告登记、更正登记，10个工作日；

　　（四）异议登记，1个工作日。

　　公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

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延期交房的认定

　　原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：

　　(1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

　　(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。

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原审法I院经审理查明，大巷经济社为经批准成立的广东省农村集体经济组织。2004年12月8日，大巷经济社（甲方）与高群公司（乙方）签订《土地有偿转让使用权协议书》一份，其中第I一条约定:甲方将大巷村位于人和镇西成村工业区西北面、东华村东南面，总面积为42亩，土名“鱼九布”的鱼塘、荒地土地使用权有偿转让给乙方使用。第二条约定:该土地转让使用权有效期为伍拾年（由二OO五年十二月三十一日至由二O五五年十二月三十一日），（注:甲方允许7个月时间给乙方办理该地手续及建筑期），合同期满时，按当时国家有关土地房屋文件政策执行。第三条约定:土地有偿转让金为每亩65000元，总补偿款合计人民I币2730000元。第四条约定:有关该土地鱼塘的青苗、果树、房屋、深水井等补偿由乙方一次性补偿20000元给塘主；有关该处土地的鱼塘补偿按广州市白云区人I民I政I府文件（云府）（1998）7号文件执行，每亩补偿按一级一类计算，每亩补偿人民I币1000元，鱼塘共42亩，补偿42000元正由乙方负责，乙方共补人民I币62000元。第六条约定:乙方需要办理手续及一切事项，甲方力所能及地协助乙方办理，但所需的一切费用由乙方负责。第八条约定，在合同期内，乙方需要动工建设时要严格按照广州市规划建设计要点进行设计，否则造成的损失由乙方负责。第十条约定:乙方兴建好厂房后，按照每间厂房的占地面积，每年每亩向甲方缴交500元的管理费。上述合同签订后，高群公司按照合同约定支付了土地转让费2730000元，并向讼争土地原承包人支付了青苗等补偿费62000元，高群公司并对部分土地进行了填土及平整，但至今未在讼争土地上进行建设厂房。另查，大巷经济社提交了广州市白云区人和镇人I民I政I府出具的证明一份，写明:“位于人和镇西成村工业区西北面、东华村工业区东南面，土名:鱼九布，面积合共52亩的鱼塘、荒地（现场东至广州市发雅丝精细化工有限公司，南至名邦产业园、西至同富路1号、北至广州市锘铧电子科技有限公司），属于广州市白云区人和镇大巷村经济联合社集体所有。该地现属于农业用地，未办理农村集体土地证。高群公司现已下落不明。以上事实，有土地有偿转让使用权协议书、证明及当事人陈述等证据证实。2013年8月8日大巷经济社向原审法I院提起诉讼称，2004年12月8日，原高群公司签订了《土地有偿转让使用权协议书》两份，大巷经济社将土名“鱼九布”的鱼塘、荒地合共52亩的使用权有偿转让给高群公司，其中一份《土地有偿转让使用协议书》是42亩的鱼塘，另一份《土地有偿转让使用协议书》是10亩的荒地，两土地相连:该土地转让使用权期限50年（至2055年12月31日为止）。签订《土地有偿转让使用协议书》时，该土地有红线、能办理工业厂房开发手续，事实上除该地以外的周边地块这几年也陆续建成了繁华的工业园。由于高群公司资金能力的原因，该地块签约之后一直闲置，没有达到繁荣大巷经济社地方经济、带动农民富裕的目的。2009年后，可能是要躲避生意上的各方债主，高群公司更是放弃了该地块的管理，使该52亩土地不断产生卫生、治安、安全等各种隐患。大巷经济社多次通过各种方法，亦找高群公司未果，只有诉于法I院解决，请求法I院判决解除大巷经济社与高群公司于2004年12月8日签订的关于42亩鱼塘的《土地有偿转让使用权协议书》。高群公司无原审答辩。原审法I院认为，大巷经济社系依法成立的农村经济组织，讼争土地未经征收，仍为集体所有土地。根据双方签订的《土地有偿转让使用权协议书》第十条之约定，本案中大巷经济社将讼争地块转让给高群公司建设厂房，属于将农村集体土地出让用于非农建设，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第六十条第I一款规定:“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人I民I政I府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人I民I政I府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”，第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，讼争土地在大巷经济社起诉前未办理农用地转用手续，其用途变更及出让均未征得县级以上人I民I政I府土地行政主管部门的批准，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，故双方签订的《土地有偿转让使用权协议书》因违反了上述法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故高群公司应向大巷经济社归还讼争的42亩鱼塘，大巷经济社亦应当向高群公司退还讼争土地出让金。双方约定的土地出让年限为50年（2005年12月31日至2055年12月31日），大巷经济社自2005年后已将讼争土地移交给高群公司管理，高群公司向大巷经济社支付自2006年1月起共8年的土地实际占用费后，大巷经济社应当向高群公司退还剩余年限即42年的土地转让金2293200元（2730000元×（42年÷50年）］。无效合同自始无效，故不存在解除合同的问题，大巷经济社要求解除双方签订的《土地有偿转让使用权协议书》的诉讼请求缺乏法律依据，原审法I院不予支持。高群公司经原审法I院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，原审法I院依法缺席审理。综上，原审法I院依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条、第四十四条、第六十条第I一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第I一百四十四条之规定，判决如下:一、大巷经济社与高群公司于2004年12月8日签订的《土地有偿转让使用权协议书》无效。二、在本判决生效之日起十日内，高群公司向大巷经济社归还位于广州市白云区大巷村位于人和镇西成村工业区西北面、东华村东南面，土名“鱼九布”的鱼塘、荒地共42亩。三、在本判决生效之日起十日内，大巷经济社向高群公司退还土地转让金2293200元。