地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，项目实施方案及盈利能力分析，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，项目实施方案及盈利分析，且注重产业链聚集。

产业投资商盈利模式

在国内，开发商做住宅地产只考虑3个指标：盈利能力、资金平衡能力和清偿能力。我们都知道指标分为静态和动态，静态主要为敏感性分析（设定一个基准收益率，假定收入和成本的每一个单位的变动，对总利润变动的影响效果），动态主要就是NPV、IRR和ROE一类有time value的测算

1.开发模式

产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其也是国内最早实行“基地”双轮驱动模式的开发商，新能源项目实施方案及盈利分析，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，项目实施方案及盈利分析报告，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。

从土地投策上看项目的盈利分析

而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。将成熟的产品线复制到新进入的市场，不仅仅意味着提高其效率和成本管理，也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。

土地投策

基于大数据与地理空间因素对地块市场和区域的预判分析，提高地价评估的准确性，为房地产开发提供更为科学的依据，帮助开发商得完成土地投策。

用地缓冲区空间分析，判断地块辐射的基础设施；

周边路网信息、交通数据分析，判定出行便利程度；

周边的人口结构、收入水平分析，判定购房需求。

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